Bộ Tài chính đề xuất sửa thuế thu nhập cá nhân từ bán nhà, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng thuế bất động sản nên đánh từ căn nhà thứ hai.

Trong báo cáo gửi Quốc hội ngày 5.5, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi chính sách thuế bất động sản theo hướng thu 20% trên phần lãi chuyển nhượng, thay vì thu 2% như hiện hành. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng nếu muốn điều tiết thị trường hiệu quả, đảm bảo công bằng, thuế bất động sản nên bắt đầu từ sở hữu – đặc biệt là căn nhà thứ hai – thay vì chỉ tập trung vào giao dịch.

Thuế TNCN khác với thuế tài sản – cần phân biệt rõ

Theo các chuyên gia, thuế TNCN với chuyển nhượng nhà đất chỉ phát sinh khi có giao dịch bán và có lãi. Đây là một loại thuế "một lần" đánh vào thu nhập, không phải vào giá trị tài sản đang nắm giữ.

Trong khi đó, thuế tài sản là một khoản thu định kỳ, đánh vào quy mô sở hữu bất động sản (ví dụ: mỗi năm nộp 1–3% giá trị căn nhà), nhằm hạn chế tình trạng tích trữ, găm giữ nhà đất và tạo nguồn thu lâu dài cho ngân sách.

Hiện nay, Việt Nam chưa có sắc thuế tài sản đúng nghĩa. Việc đánh thuế bất động sản mới chỉ tập trung vào hoạt động giao dịch, bỏ ngỏ phần lớn tài sản đang bị “nắm giữ chờ tăng giá”.

Chuyên gia đề xuất đánh thuế căn nhà thứ hai để công bằng hơn

Tại hội thảo “Luật Thuế thu nhập cá nhân – Đảm bảo công bằng, thúc đẩy phát triển” do Báo Lao Động tổ chức tháng 3.2025, TS Nguyễn Trí Hiếu – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu – cho rằng, Việt Nam nên đánh thuế tài sản từ căn nhà thứ hai trở đi.

"Căn nhà đầu tiên nên được ưu đãi vì gắn với nhu cầu ở thực. Nhưng từ căn nhà thứ hai, thứ ba trở đi – thường thuộc về người có thu nhập cao – thì cần đưa vào diện chịu thuế để tạo công bằng xã hội, chống đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách", ông Hiếu phân tích.

Ông dẫn ví dụ từ Mỹ, nơi tất cả bất động sản đều phải nộp thuế hằng năm (khoảng 1–3% giá trị). Trong khi đó, phần lãi vay mua nhà có thể được trừ vào thu nhập chịu thuế, giúp hỗ trợ người mua ở thực.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy cần kiểm soát sở hữu, không chỉ giao dịch

PGS.TS Lê Xuân Trường – Trưởng khoa Thuế, Học viện Tài chính – cũng nhấn mạnh, nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng thuế tài sản với bất động sản thứ hai hoặc nhà bỏ trống, nhằm hạn chế đầu cơ và tăng hiệu quả sử dụng.

"Tại Anh, khi đăng ký sở hữu căn nhà thứ hai, chủ nhà phải nộp thêm 30% thuế. Ở Hàn Quốc, Canada hay Nhật Bản, chính sách thuế được thiết kế theo hướng ai nắm giữ nhiều tài sản thì đóng góp tương xứng" - ông Trường nói.

Trong khi đó, Việt Nam vẫn thiếu cơ chế kiểm soát sở hữu. Người giữ nhiều bất động sản nhưng không giao dịch gần như không chịu nghĩa vụ thuế nào đáng kể.

Ý kiến trái chiều từ xã hội: Người giữ nhà để cho thuê có bị đánh thuế?

Đề xuất đánh thuế tài sản – đặc biệt từ căn nhà thứ hai – đã tạo ra nhiều tranh luận trong dư luận. Một số người lo ngại nếu quy định không rõ ràng, những người về hưu sống bằng thu nhập cho thuê nhà cũng bị ảnh hưởng.

"Căn nhà thứ hai không phải ai cũng đầu cơ. Nhiều người lớn tuổi sống bằng tiền cho thuê nhà. Đánh thuế kiểu đó thì họ lấy gì sinh sống?" - anh Phạm Văn Thanh (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, chính sách có thể được thiết kế theo hướng miễn hoặc giảm thuế cho nhà cho thuê thực sự, hoặc có dòng tiền rõ ràng, và chỉ đánh thuế mạnh với bất động sản bỏ không, găm giữ chờ tăng giá.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Nếu tiếp tục chỉ thu thuế khi có giao dịch thì vẫn bỏ sót nhóm đang nắm nhiều nhà đất nhưng không tạo ra giá trị sử dụng. Muốn lành mạnh hóa thị trường, phải thu từ sở hữu chứ không chỉ từ chuyển nhượng.”

Việc triển khai thuế tài sản đòi hỏi dữ liệu định giá rõ ràng, hệ thống minh bạch và lộ trình phù hợp. Nhưng nếu không bắt đầu từ lúc này, sự chênh lệch về cơ hội sở hữu nhà ở sẽ ngày càng lớn, gây bất bình đẳng xã hội.

So sánh các loại thuế hiện hành trên bất động sản

https://laodong.vn/thi-truong/tranh-cai-thue-bat-dong-san-nen-bat-dau-tu-so-huu-thay-vi-chuyen-nhuong-1502065.ldo

Quốc HUy (BÁO LAO ĐỘNG)